Podle současné definice realitní činnosti tak, jak je upravena v nařízení vlády č. 278/2008 Sb., o obsahových náplních jednotlivých živností, ve znění pozdějších předpisů, se jí rozumí:
„Nákup nemovitostí za účelem jejich dalšího prodeje, prodej nemovitostí, zprostředkování nákupu, prodeje a pronájmu nemovitostí, bytů a nebytových prostor“.
Prodej nemovitostí a případně též nákup nemovitostí za účelem jejich dalšího prodeje se týká především činnosti developerů. Pro realitní zprostředkovatele je důležitá zejména druhá polovina definice, která vymezuje obsahovou náplň jejich činnosti. Definice specifikuje činnosti, které lze v rámci této živnosti zprostředkovat. Samotný pojem „zprostředkování“ však již nikde blíže vysvětlen není a představa o konkrétním rozsahu činností, které by realitní zprostředkování mělo obsahovat, je značně neurčitá.
Rozsah služeb, který by měli realitní zprostředkovatelé v rámci své činnosti poskytnout klientům, není nikde závazně zakotven a záleží tak především na samotných klientech, jaké služby si s realitním zprostředkovatelem dohodnou. Tyto služby bývají specifikovány především ve smlouvě o zprostředkování, kterou klient s realitním zprostředkovatelem uzavírá. Jde sice o pojmenovaný typ smlouvy (§ 2445 občanského zákoníku), ale zákon nestanovuje její povinné náležitosti a není vyžadována ani její písemná forma.
Klienti často odmítají s realitními zprostředkovateli podepisovat jakékoliv smlouvy. Pokud podepíší, rozsah služeb je často vymezen pouze velmi obecně (návrhy smluv obvykle zpracovává sám realitní zprostředkovatel, který v mnoha případech smlouvu koncipuje především ve svůj prospěch). Klienti pak mají následně problémy s reklamací poskytovaných (či spíše neposkytnutých) služeb.
Služby nabízené v rámci realitního zprostředkování
Realitní zprostředkovatelé v dnešním těžkém konkurenčním prostředí doslova bojují o každého klienta. Jedním z „taháků“, kterými se realitní zprostředkovatelé prezentují, je mj. i nabídka tzv. „komplexních služeb“. Klientovi je nabídnuto, že se v souvislosti s realitní transakcí nebude muset prakticky o nic starat a vše zařídí realitní zprostředkovatel v rámci své provize. Řada klientů se však v praxi těchto komplexních služeb vůbec nedočká, a to zejména v případech, kdy je smlouva o zprostředkování uzavřena pouze ústní formou.
V mnoha případech se stává, že klient svěří svoji nemovitost k prodeji realitnímu zprostředkovateli, který jej naláká na komplexní služby. Až při realizaci obchodu klient postupně zjišťuje, jaké služby pro něj realitní kancelář v rámci sjednané provize vůbec nezajistí. Iluze bezstarostného a rychlého prodeje se tak může změnit v opakované návštěvy katastrálního úřadu, finančního úřadu, notáře, odhadce, banky, poskytovatelů energií a služeb, příp. dalších subjektů.
Běžná prax
Běžnou praxí dnes je, že realitní zprostředkovatelé inzerují nabídku svých služeb v takovém rozsahu, který přesahuje zákonné vymezení této činnosti. Řada těchto služeb je klientům prezentována jako určitý bonus, který pro ně zprostředkovatel realizuje zdarma (tedy mimo zprostředkovatelskou provizi). Vzhledem k tomu, že tyto „bonusové služby“ nejsou poskytovány za úplatu, není tak zřejmě naplněna definice podnikatelské činnosti, avšak může docházet k určitému obcházení některého z výše uvedených zákonů (např. zákona o advokacii). Zároveň je prakticky nemožné takové služby následně reklamovat či vyvozovat odpovědnost konkrétních osob za jejich neprofesionální realizaci. Tyto služby nad rámec činnosti nelze též pojistit v rámci pojištění odpovědnosti za způsobenou škodu související s výkonem činnosti realitního zprostředkovatele, neboť tyto služby nejsou předmětem této podnikatelské činnosti.
V řadě případů však realitní zprostředkovatelé přímo prezentují, že veškeré služby jsou již obsaženy ve zprostředkovatelské provizi, a to včetně právních služeb, které jsou ve výsledku zajišťovány přímo pracovníky realitní kanceláře.
Právě poskytování právních služeb přímo realitním zprostředkovatelem patří mezi nejvýznamnější problémy v této oblasti. V rámci dotazníkového šetření, které se uskutečnilo ve 3. čtvrtletí 2013 mezi více než dvěma stovkami realitních kanceláří, bylo zjištěno, že pouze 50,5 % realitních kanceláří zajišťuje pro klienty právní servis prostřednictvím spolupracující advokátní kanceláře, případně notáře. Zbylých 49,5 % oslovených kanceláří zajišťuje pro klienty právní servis s využitím vlastních kapacit (zaměstnanci, spolupracující fyzické osoby) – často se jedná o osoby, které ani nedisponují právním vzděláním.
Ministerstvo pro místní rozvoj v této souvislosti požádalo Českou advokátní komoru o stanovisko k problematice uzavírání smluv spojených s převodem nemovitostí prostřednictvím realitní kanceláře. Ve stanovisku České advokátní komory ze dne 25. 10. 2013 je uvedeno:
„Předně je třeba uvést, že realitním kancelářím vůbec nepřísluší připravovat pro své klienty kupní a jiné smlouvy. Sepisování smluv jako právních listin je typickou právní službou. Právní služby definuje § 1 odst. 2 zákona č. 87/1995 Sb., o advokacii. Kdo je oprávněn poskytovat v České republice právní služby, stanoví § 2 téhož zákona ve svých odstavcích 1 a 2. Ze strany realitních kanceláří se jedná o neoprávněné podnikání, což hraničí s trestnou činností. Realitní kanceláře v tomto směru nezřídka argumentují tím, že smlouvy nesepisují za úplatu, nýbrž zdarma, to ale není pravda, neboť tuto službu poskytují v souvislosti se zprostředkováním prodeje, který je honorován. Na druhé straně je pravda, že některé realitní kanceláře využívají služeb advokátů, což je pak v pořádku.“