Popis varianty č. 3
Tato varianta počítá se vznikem zvláštního právního předpisu upravujícího poskytování služeb realitních zprostředkovatelů a současně s úpravou stávajícího živnostenského zákona. Úprava živnostenského zákona počítá s vymezením realitního zprostředkování jako živnosti vázané.
Realitní činnost v omezeném rozsahu (pouze nákup nemovitostí za účelem jejich dalšího prodeje a prodej nemovitostí) by zůstala společně se správou a údržbou nemovitostí i nadále v režimu živnosti volné.
Návrh tohoto řešení by si dále vyžádal změnu nařízení vlády č. 278/2008 Sb., o obsahových náplních jednotlivých živností, které by nově definovalo náplň realitního zprostředkování jako živnosti vázané a zároveň by došlo k úpravě stávající definice realitní činnosti, která by již nadále zprostředkovatelskou činnost neobsahovala. Realitní činnost ve smyslu nákupu nemovitostí za účelem jejich dalšího prodeje a prodej nemovitostí by společně se správou nemovitostí zůstala nadále v režimu živnosti volné.
Návrh řešení v rámci varianty č. 3
Toto řešení počítá s vymezením realitního zprostředkování jako živnosti vázané, tzn. s nastavením podmínek pro vstup do podnikání v rámci živnostenského zákona a zároveň nastavením základních pravidel pro samotný výkon této činnosti ve zvláštním právním předpisu.
Obdobně upravené činnosti, které mají svým charakterem blízko k realitnímu zprostředkování, jsou např. poskytování nebo zprostředkování spotřebitelského úvěru, provádění dobrovolných dražeb movitých věcí podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů, nebo oceňování majetku pro věci movité, nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik.
V rámci vázané živnosti lze uvažovat o prokázání odborné způsobilosti zejména získáním osvědčení o úspěšném absolvování profesní kvalifikace obchodníka s realitami podle zvláštního právního předpisu (zákon č. 179/2006 Sb., o ověřování a uznávání výsledků dalšího vzdělávání a o změně některých zákonů (zákon o uznávání výsledků dalšího vzdělávání), ve znění pozdějších předpisů).
V případě zvolení této možnosti prokázání odborné způsobilosti počítá předkladatel zákona s dostatečně dlouhým přechodným obdobím od účinnosti tohoto zákona tak, aby každý potenciální realitní zprostředkovatel měl možnost tuto profesní kvalifikaci získat, a to také s ohledem na poměr autorizovaných osob vůči počtu těchto realitních zprostředkovatelů. V úvahu přichází také možnost realizace zkoušek organizovaných a garantovaných přímo státem.
Lze také uvažovat o doložení odborné způsobilosti praxí (v určitém počtu let), a to s ohledem na subjekty, které už na trhu v pozici realitního zprostředkovatele působí dlouhodobě. Tato možnost by byla jednou z možností doložení odborné způsobilosti z hlediska zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů.
Samotné nastavení podmínek pro získání živnostenského oprávnění není garancí, že se klienti v praxi setkají pouze s realitními zprostředkovateli, kteří budou splňovat podmínky odbornosti podle zvláštního právního předpisu. Realitní zprostředkovatelé mohou fungovat i v zaměstnaneckém režimu nebo jako podnikatelé mohou mít svého odpovědného zástupce. V současné realitní praxi se naprostá většina realitních zprostředkovatelů pohybuje v režimu osob podnikajících na základě živnostenského oprávnění a s již zavedenými realitními kancelářemi spolupracují na základě občansko-právních smluv. Pokud by tedy byly nastaveny podmínky odbornosti již pro získání živnostenského oprávnění, mělo by to dopad odhadem na 85 – 90 % nově vstupujících realitních zprostředkovatelů na trh. V teoretické rovině lze uvažovat také o možnosti zařazení realitního zprostředkování mezi živnosti uvedené v Příloze č. 5 živnostenského zákona, ve které je uveden seznam živností, jejichž výkon je podnikatel povinen zajistit pouze fyzickými osobami splňujícími odbornou způsobilost. Tím by byla pokryta i zbylá část realitních zprostředkovatelů, kteří jsou např. v zaměstnaneckém poměru. Obory činností zde zařazené však svým charakterem neodpovídají charakteru realitního zprostředkování a jedná se zejména o obory, které se nějakým způsobem dotýkají lidského zdraví.
Zvláštní právní předpis by v rámci této varianty upravoval pouze samotný výkon realitního zprostředkování a podmínky osobní způsobilosti pro zaměstnance a osoby řídící jejich činnost (požadavky na odbornou a osobní způsobilost pro podnikatele by obsahoval živnostenský zákon).
Shrnutí k variantě č. 3
Tato varianta představuje ve srovnání s nulovou variantou výraznější posun v ochraně práv spotřebitelů a nastavení pravidel pro výkon činnosti. Varianta spočívá v úpravě živnostenského zákona a vymezení realitního zprostředkování jako živnosti vázané. V souvislosti se vstupem subjektů do podnikání je počítáno se zpřísněním podmínek v rámci stávajícího systému (vše nadále řeší živnostenské úřady – navíc požadavek odbornosti). Pravidla pro samotný výkon činnosti budou upřesněna ve zvláštním právním předpisu.